Tévhitek a belsőépítészetben - 6., Karácsonyra be szeretnék költözni...
Szinte biztos, hogy valaki ki fog borulni felújítás közben, aki nem olvasta el előző cikkeinket. Ne te legyél az! Gondolj bele, ha már állnak a falak, nem lehet változtatni a tájoláson, ha már a nyílászárókat építik a helyükre, késő gondolkodni a természetes adottságok jobb kihasználásán, ha már a cserepeket rakják a mesterek, akkor bajos egy tetőterasz létrehozása.
Mit állítunk?
Azt, hogy június eleje az utolsó pillanat belevágni, ha év végén az új otthonodban szeretnéd bontogatni az ajándékokat. Miért? Mit okozhat egy új közös otthon felépítése vagy bővítése, mekkora stresszel járhat egy építkezés, ha elkapkodjuk? Elkerülhetőek-e a komolyabb párkapcsolati konfliktusok egy ekkora beruházás során? A kérdések kérdéseket szülnek, melyek ha későn és nem elég szakszerűen megfogalmazva merülnek fel, akkor az új ötletek megvalósítása vagy a hibás elképzelések kijavítása komoly anyagi- és időveszteséggel járhatnak.
Komoly feszültségeket és indulatokat gerjeszthet akár csak egy nagyobb utazásra készülődés, az elindulásig számos alkalom adódik a csomagolás során, amikor a párok már úgy érzik, jobb lett volna el sem kezdeni az egész szervezkedést (egy ilyen arrogáns idiótával). Ennek minősített esete egy költözködés, építkezés, amelynek során szinte biztos, hogy valaki ki fog borulni, mert úgy érzi, minden kilátástalan káoszba és koszba süllyed, és az egész hurcolkodás csak végeláthatatlan a bénázások sorozata.
Hogy te irányítsd az eseményeket, és ne pedig fordítva, az események alakulása gyűrjön maga alá téged, akkor ahhoz, hogy az új fészekbe karácsonykor beköltözhess, már most, júniusban el kell kezdeni a konzultációkat! A tervezői munka ott kezdődik el, amikor az álmokat közös nevezőre próbáljuk hozni a lehetőségekkel. Megszületnek a tervek sarokpontjai, elkezdődik a részletek finomítása, majd mindezek papírra vetése. A szükséges eljárások lefolytatása és a lebonyolításban részt vevők kiválasztása szintén olyan tevékenységek, amiket egy ponton túl nem lehet siettetni, mert jogszabályba, vagy a teljesítőképesség határába ütközik.
Bármit is építünk, világítás minden bizonnyal lesz az épületben. Ennek megtervezésére akkor van lehetőség, ha minden falfelület helye, a burkolat minden paramétere, a bútorok stílusa és mérete, a helyiség hangulata és funkciója is meghatározásra kerültek. Ezután lehet a fényforrások helyét és teljesítményét tervezni, majd az így kialakult vezetékezést belehúzni a zsaluzatba, mindezt természetesen az építkezés legelején. Ellenkező esetben mehetnek keresztbe a hosszabbítók a lakásban, jöhetnek a kényszermegoldások…
Ha túl szeretnénk lépni az állványra drótozott hordó típusú kerti zuhanyon, megkerülhetetlen a vizesblokk témakör is. Egy fürdőszoba méretét, berendezését és a nyílászárók helyét befolyásolja a funkció, az alkalmazott burkolat és a bútorozási igény, tehát a mennyiség, a formák, a méretek.
Ezek együttesen szabják meg a vezetékek, kimenetek, összefolyók helyét és méretét. Amennyiben nem csak vályogtapasztási technikákkal szeretnénk megismerkedni, egy belső térrel kapcsolatban rengeteg részletet kell végig gondolni. A padlóburkolat vastagsága meghatározza például egy lépcső tartószerkezetének kialakítását, a berendezés pedig elválaszthatatlanul összefügg a gépészeti megoldásokkal, értve ez alatt egy rejtett hangfaltól a szagelszívón át a fűtésrendszerig mindent.
Tehát mit állítunk? A kivitelezést megelőző tervezés legalább olyan hosszadalmas, ideális esetben még időigényesebb, mint az építkezés. Június eleje az utolsó dátum belevágni, ha év végén az új otthonodban, de a mostani pároddal szeretnéd bontogatni az ajándékokat.
Tévhitek a belsőépítészetben - 5., Amikor nem érdemes generálkivitelezőt fogadni (Kivel?)
Természetesen minden éremnek két oldala van, következő levelünkben azt szedjük össze, ami a generálkivitelező ellen szól. Legutóbbi levelünkben körüljártuk, miért éri meg pontos kiviteli tervek alapján generálkivitelezővel dolgozni. Most megvizsgáljuk az érem másik oldalát, vagyis azokat az eseteket, amikor inkább nélküle ajánlatos belevágni a nagy projektbe.
Magadra ismersz itt?
Műszaki vénával rendelkezel, a technikai problémák nem elijesztenek, hanem inkább megoldandó feladatot látsz bennük.
Jó szervezőkészséggel bírsz, és nem csak amolyan motivációs levélbe való kötelező sablon módon, hanem valóban nem bosszant nap végére sem a telefon – filofax – szervező program kombináció intenzív használata. Megtalálod a hangot a szállítókkal, a szakmunkásokkal, hivatalnokokkal és tervezőkkel is, vagyis jó kommunikációs készséggel bírsz.
Rugalmas vagy, és tudsz alkalmazkodni a váratlan helyzetekhez, valamint nem fagysz le a hirtelen döntési szituációkban sem. Nem szabad foggal – körömmel ragaszkodni az elképzeléseidhez, meg kell tudnod fontolni a szakemberek tanácsait. El tudod engedni a fantáziád, szinte már belsőépítész vagy te magad is. A gépészet és a funkcionalitás közös nevezőre hozása az esztétikával és a design-nal nem fáraszt, nem csak a sablonon és kulcsrakész megoldásokat keresed, hanem el tudsz merülni a finom kis részletekben is.
Az előző pontra azt tudod mondani, nem is hogy nem nagyon, hanem pont, hogy nagyon nem ismertél magadra: Elfogadod a burkoló vagy a festő munkáját olyannak, amilyenre sikerült, nem tudnak felizgatni mindenféle apró hibák vagy árnyalatnyi különbségek. Prózaibb okok vezetnek: Időd ugyan van, de pénzed kevesebb, ezért nekigyürkőzöl te magad. Amennyiben rendelkezel már némi rutinnal és szakértelemmel, és össze tudod állítani az előtted álló átalakítás költségvetését, el kezdhetsz keresgélni – legjobb a mások által már kipróbált és ajánlott! – kivitelezők, szerencsésebb esetben a rokoni, ismerősi körben szakemberek után.
Ha van pénzed, de nincs időd, az ugyan olyan rossz kombináció, mintha mindez fordítva lenne. Ha valami holnapra kell, hogy kész legyen, az ugyan olyan veszélyes, mint amikor nem motivál semmilyen határidő, és szinte csak hobbiból foglalkozol egy lakással. Fontos még, hogy mérd fel a munkálatok megkezdése előtt, a közeledben vajon minden szolgáltatás, áru elérhető-e, illetve milyen logisztikával jár az emberek mozgatása. Amikor a végére érsz az utazásnak, vár rád a jutalom, a jól eső hátradőlés a fotelban, miközben a két kezed munkáját dicséri a szemed. De ahhoz, hogy ez így legyen, és ne a rémálmaid váljanak valóra, előre látnod kell, mennyi időt és energiát igényel az, hogy naprakész információid legyenek munka- és anyagárakról, optimális technikai megoldásokról, anyagválasztásról! A legfontosabb, hogy reálisan mérd fel: Papíron végig tudod vezetni a munkafázisokat, és meg tudod tervezni a költségeket? Ha kell, de nem azonnal, tehát motivált vagy az átalakítás, felújítás befejezésére, akkor generálkivitelező nélkül optimális esetben akár 30-50%-os költségcsökkenést is elérhetsz.
Tehát, ha tudod mindezt főállásban csinálni, lelkesít a műszaki problémák felfedezése és megoldása, valamint rendelkezel elég jelentkezővel különböző szakmunkák elvégzésére, akkor tűrd fel az ingujjad, és vágj bele, nagy élmény lesz!
Tévhitek a belsőépítészetben - 4., A generálkivitelező kiválasztásának szempontjai (Kivel?)
Egy építkezés vagy felújítás során mindenki próbálja belőni, hogy vajon mennyibe is fog kerülni az álomotthon. Majd az első komoly árajánlattól megijedve, a sokszor magasnak tűnő költségeket látva, gyakran fordulunk a szomszéd rokonának egyik ismerőséhez, aki állítólag nagyon olcsón dolgozik. De vajon abban a minőségben, ahogy azt szerettük volna?
Előző levelünkben beszéltünk róla, hogy mit is csinál tulajdonképpen egy generálkivitelező, most egy kicsit bővebben kifejtjük, hogy mi mit tartunk fontosnak egy jó generál kivitelező esetében.
Számlával dolgozik
Mindenek előtt: ha feketén, számla nélkül dolgozó kivitelezőknek adod ki a munkát, akkor vállalod azt, hogy mivel nincs biztosítása sem, baleset vagy károkozás esetén máris az alap probléma sokszorosa zúdul a nyakadba. Abban is biztos lehetsz, hogy az ilyen cégeket, brigádokat már a garanciális javításokra sem fogod utolérni, és a pót munkák körének meghatározása is parttalan vitát jelent.
Egy elérhető, tárgyalóképes generálkivitelező mindamellett, hogy az arcát adja a munkához, garantálja, hogy nem kell az egymást értetlen arccal kerülgető munkás emberekkel veszekedned, és nem neked kell minden hibáért a felelősöket megtalálnod és rábírni őket a hiba kijavítására. Mindennek persze az általános hangulatodra gyakorolt hatásán kívül komoly anyagi vonzata is lehet, ehhez nézünk is egy pár számítási példát:
Egy szakmunkás napi díja 8-12 ezer forint között mozog, egy segédmunkás bére ennek nagyjából a fele. Ha a kivitelezés időtartama hetekkel, mondjuk egy hónappal csökken, ezeken a tételeken meglepő költségcsökkenés érhető el, számolj utána, a milliós nagyságrendhez közelítünk. Az anyagok megrendelése és mozgatása mindig problémás, az egymást követő fázisok és a szakmunkák csúszása drága és dühítő leállásokhoz, veszekedésekhez, újra felvonulásokhoz vezet. Ha a végére is értek egyszer, előkerülnek a minőségi kifogások, a felhasznált anyagok mennyiségét övező kérdőjelek.
Tételes árajánlat (= átgondoltság)
Egy komoly kivitelező cég a munkáról a tervek alapján tételes árajánlatot készít, amely külön tartalmazza az egyes munkafázisok anyag és munkadíjait. Ez eleve feltételezi, hogy az árajánlatot adó kivitelező végiggondolta az előtte álló feladatot, tisztában van a feladat nagyságrendjével és azt is látni fogja, hogy a kivitelezés mennyi időbe fog telni, milyen anyagminőségekkel kell számolnia. A tételes árajánlat alapján való szerződéskötés mindkét felet védi, hiszen pontosan le van írva, hogy mit tartalmaz a vállalási ár, nem lehet fiktív pót munkákkal előállni, mert minden rögzítve van. Ráadásul a jól szervezett munka sokkal kevesebb és gyorsabb tervezői konzultációt igényel. Ha egy fővállalkozó együtt tud dolgozni a kiviteli terveket készítő szakemberrel, akkor az árajánlatába is jóval kevesebb tartalékot képez az előre nem látható pót munkákra és kiadásokra, ezek szintén jelentős, a költségvetés akár 20 %-ára rúgó tételek. Döntéskor ne csak a végösszeget tartsuk szem előtt, hanem azt is, hogy pontosan mit is tartalmaz az árajánlat!
Szakmai felkészültség (= kérdések)
A jelöltekkel mindig érdemes személyesen találkozni, hiszen egy személyes beszélgetésen mérhető fel a legjobban az kivitelező szakmai kompetenciája. Erre a legjobb lehetőség a tervdokumentáció árajánlat előtti személyes egyeztetése, akár a tervező részvételével. A kivitelező hozzáértéséről az fog leginkább tanúskodni, ha kérdez a projekttel és igényekkel kapcsolatban. A jó kérdések a későbbi jó kommunikáció előfeltételei.
Ütemezés
A megbízható kivitelező határidőre dolgozik, és már a szerződéskötéskor megmondja, hogy mikorra várható a befejezés. Optimális esetben készít ütemtervet, de legalábbis jelzi előre, hogy mikor milyen munkafázissal készül majd el, illetve ehhez a szükséges anyagokat mikorra kell rendelned (pl. kádat, burkolatot, ablakot stb) Ezt célszerű belefoglalni a szerződésbe, így csúszások esetén pénzbeli számonkérésre is van lehetőség.
Jótállás és szavatosság
Ha egy kivitelező számlával dolgozik, akkor számíthatunk garanciavállalásra minden olyan munkafázisra amelyért ő felel, azaz amelyet a szerződésben vállalt. A garancia ideje törvényileg szabályozott, a 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendeletben.
Versenyeztetés ( = összehasonlíthatóság)
Minden esetben érdemes több kivitelezőtől ajánlatot kérni, mert így a könnyen összevethetjük és kizárhatjuk a komolytalan, vagy irreálisan drága ajánlatokat. Mint mindig, az igazság itt is valahol félúton van, valószínűleg azzal a kivitelezővel járunk ár/érték arányban a legjobban, aki egy erős közepes ajánlatot ad. Ezen felül nagyon fontos a szimpátia is, hiszen ez is egy bizalmi állás. Ha a szimpatikusabb kivitelező elsőre drágábbnak tűnik, még ne adjuk fel, érdemes egyeztetni vele, többnyire lehet alkudni, sokszor ez is be van építve az árajánlatba. Ám egy komoly kivitelező tudja mennyit ér a munkája, nem megy egy bizonyos árszint alá, így a végén mindenki megelégedésére születhet meg a megállapodás majd a végeredmény.
Tévhitek a belsőépítészetben - 3., Szereplők a kivitelezésben (Kivel?)
Mit csinál egy tervező a kivitelezés alatt? Milyen szolgáltatást nyújt egy generálkivitelező ez miben más mint egy projektmenedzser? Kinek a nevében jár el a műszaki ellenőr? Miért van ennyi ember, nem elég egy? Mik azok a szakágak, akikre szükségem lesz? Mi a jobb, ha magam menedzselem, vagy ha rábízom valakire?
Ha már megvannak a terveink és elkezdenénk az építkezést, akkor jön a projekt kommunikációs szempontból legnehezebb része, hiszen ebben a fázisban már nem csak egy emberrel (a tervezővel) kell megtalálnunk a közös hangot, hanem egy egész csomó új szereplő kerül a képbe. Ez a cikk abban próbál támpontot adni, hogy tulajdonképpen ki-kicsoda ezen a körön belül, kinek tartozik elszámolással és meddig terjed a felelősségi köre. Gyakori, hogy egy hibánál az emberek egymásra mutogatnak, és ilyenkor laikusként nehéz megítélni, hogy kin is kéne most számon kérni. Ám ha ismerjük a szereplőket és az általuk nyújtott szolgáltatásokat, akkor könnyebben elkerülhetjük vagy legalábbis nagyobb hatékonysággal kezelhetjük az ilyen helyzeteket.
GENERÁLKIVITELEZŐ
A generálkivitelező egy olyan, a kivitelezési munkákat összefogó szakember, aki a teljes munkafolyamatot átlátja, ütemezni tudja és minden munkafázishoz megvan a saját szakembere, alvállalkozói köre vagy partnere. Tehát nem egyszerű kőműves vagy burkoló, hanem olyasvalaki, aki ezeket a szakági résztvevőket összefogja, és egy személyben felelősséget is vállal értük.
Ő vállalja a kivitelezés során a kommunikáció oroszlánrészét, összehangolja és ütemezi a szakik munkáját, gondoskodik a sitt elszállításról, szükség esetén egyeztet a tervezővel, és igény szerint akár az engedélyek megszerzését is menedzseli (pl új gázóra engedélyeztetés). Egy jó generálkivitelező a belsőépítészeti tervek alapján gyakorlatilag kulcsrakészre csinálja a lakást, a megrendelőnek csak vele kell tartani a kapcsolatot a többi alvállalkozóval nem, hiszen a generálkivitelező garanciát vállal értük.
Szakágak, akiket összefog:
- kőműves
- gépész, fűtésszerelő
- villanyszerelő
- hidegburkoló (kerámia, gres burkolat)
- melegburkoló (parkettás)
- festő
- ablakos, ajtós (nyílászárós)
- asztalos
- lakatos
- egyéb (pl.: ács, díszbetonos, gipszstukkós, stb.)
PROJEKTMENEDZSER
A projektmenedzser sok szempontból hasonló feladatokat lát el, mint egy generálkivitelező, azzal a különbséggel, hogy neki nincs saját alvállalkozói köre. Ő a megrendelő nevében átvállalja az ütemezést és a munkaszervezést, de nem vállal egyszemélyes garanciát a munka minőségéért, hanem ebben az esetben a burkolásért a burkoló felel, az elektromos szerelésért a villanyszerelő külön-külön. A projektmenedzser segíti a megrendelőnek az egyes szakágakkal való kapcsolattartásban és ellenőrzi a munkát, de nem ő vállalja annak elvégzését és az ezzel járó felelősséget. Segít árajánlat bekérésben, azok véleményezésében, ajánlhat egyéb szakembereket, ha van jó kapcsolata, döntést készít elő, de a döntés a Te kezedben van.
Őt akkor érdemes megbízni, ha a megrendelőként nem szereted kiengedni kezedből a gyeplőt, magad akarod felkutatni az egyes szakmák embereit (vagy akár már megvannak ismerősi körből), de az ütemezéshez, kommunikációban szakmai segítségre van szükséged.
MŰSZAKI ELLENŐR
A műszaki ellenőr olyan szakember, aki a megrendelő képviseletében hetente néhányszor kimegy az építkezésre és ellenőrzi, hogy minden az előzetes megállapodásoknak, a kívánt minőségben és a terveknek megfelelően halad-e. Tulajdonképpen egy kontroll, aki folyamatosan szemmel tartja a munkát, és ha bármi probléma fölmerül, jelzi a megrendelőnek és a kivitelezőnek egyaránt. Nem hatósági személy, hanem a megrendelő érdekeit képviselő személy. Szükség esetén javaslatot tehet a felmerülő műszaki problémák megoldásaira vagy jelzi, ha valamit nem megfelelő minőségben csináltak és vissza kell bontani. Műszaki felelősség elbírálásában a szava döntő jelentőségű lehet.
( Kisebb munkák esetén lehet egy személy a projekt vezető és a műszaki ellenőr, bár némi ellentmondás van a felelősségi köreikben)
TERVEZŐ
Fontos megemlíteni a tervezőt is, hiszen előfordul, hogy a kivitelezés során ő is aktív szereplő. A tervező jellemzően tervezői művezetést vállal. Ez azt jelenti, hogy bizonyos időközönként kimegy a helyszínre és egyeztet a kivitelezővel a tervekről, megválaszolja a felmerülő kérdéseket és helyben reagál az esetlegesen felmerülő problémákra. Ez felújításkor különösen hasznos, mivel sokszor praktikus okokból nem lehet a tervezés ideje alatt megbontani a falat, hogy a cső vajon tényleg ott megy-e ahol gondoltuk. Így adódhat olyan helyzet, hogy a kivitelezés során, bontáskor derül ki, hogy egy-egy ponton a tervet csak nagyon körülményes vagy drága megoldással lehet megvalósítani (pl a WC-t nem lehet arra a falra tenni, mint a terven, mert az ejtőcsövet a padlóvastagság miatt nem lehet odébb húzni). A tervező ebben a helyzetben, mivel folyamatosan nyomon követi a kivitelezést, tud reagálni a felmerülő problémára, nem kell a kivitelezőre bízni, hogy tervezze át a helyiséget, hiszen neki nem feltétlen ez a szakterülete.
Azonban fontos kiemelni, hogy a tervezői művezetés nem fedi a műszaki ellenőri szerepet, a tervezőnek nem feladata megítélni, hogy a burkoló szépen, jó minőségben rakta-e le a lapokat, ő azt nézi, hogy a kiosztás a tervnek/megbeszélteknek megfelelően van e, amennyiben nem jelzi azt a megrendelőnek vagy műszaki ellenőrnek.
A fentiekből látszik, hogy alap esetben a tervezőnek nem feladata a projekt menedzselés sem, amennyiben azt nem vállalta korábban. A tervező a megrendelőt segíti a tervek kommunikálásában.
( Sok esetben a tervező munkáját segíti, ha már a tervezés ideje alatt a kérdéses részeket feltárják, ezzel elkerülendő a fent említett esetleges meglepetéseket. Ennek természetese költsége van (kivitelezői munkadíj, sitt elhordás stb), ami tulajdonképpen a siker érdekében előrehozott befektetés, mert később úgy is el kell bontani, így viszont tervezhető, előre átgondolható a megoldási lehetőség. Ne feledjük, bármilyen tapasztalt a tervező, röntgen szeme neki sincs.)
Összegezve tehát, egy pontosan előkészített beruházás, tehát egy generál kivitelező és egy belsőépítész összehangolt, pontos kiviteli tervekre épülő munkája optimális árumozgást, folyamatos, leállásoktól mentes munkálatokat, személyes és szakmai garanciákat jelent. Általánosan elfogadott tény, hogy pusztán a racionális munkaszervezés, tehát amikor nincs sem visszalépés, sem újrakezdés, nem megy az idő újabb és újabb kérdések és feladatkörök tisztázásával, nos mindez minimum 10%-os, de akár 30%-40-os költségcsökkenést is jelenthet.
Azaz egy beruházás során minden 10 M Ft-ból 1-4 M Ft-ot takaríthat meg az, aki jól szervez (jellemzően a generálkivitelező). A megspórolt pótmunkák, feleslegesen megvásárolt anyagok, aránytalanul drága megoldások megelőzésével közel dupla ennyit, és akkor az idegrendszered pénzben nem kifejezhető értékű megkíméléséről vagy kínzásáról még nem is beszéltünk.
A belsőépítészeti tervek elkészítésének ára (amely általában a beruházás összköltségének 5%-a) töredéke annak, mint amit a felesleges munkavégzésen, a munkások napidíján, az üres napok kiesésén és a megfelelő anyagmozgatáson megtakaríthatsz.
A kivitelezés tehát sok időt, energiát és sok szakma összehangolását igénylő feladat. Ha mégis úgy döntesz, hogy bízva magadban, saját erőből menedzseled a felújítást, akkor javasoljuk, hogy mielőtt belevágsz, vezesd be és pontosan határozd meg a „saját időegység” fogalmát. Ez azt fogja megmutatni, hogy a fent jelzett problémák megelőzéséhez és orvoslásához szükséges idő, hogy aránylik az ezt kiváltó szolgáltatás árához. Magyarán, amíg információk, termékek és szolgáltatások után szaladgálsz, nem veszítesz-e többet, mint amibe mindez kerülne?
Következő cikkünkben segítséget adunk a megfelelő kivitelező kiválasztásához, hogy lásd mik azok a fontos szempontok, amit az árajánlatában megadott kivitelezési díjon túl mérlegelni érdemes. Mi különbözteti meg az egyes kivitelezőket egymástól? Milyen a jó árajánlat? Milyen egyéb szolgáltatási részek mutatják a kivitelező képességeit?
