Blog

Tévhitek a belsőépítészetben – 3., Szereplők a kivitelezésben (Kivel?)


2016-11-02 News

levMit csinál egy tervező a kivitelezés alatt? Milyen szolgáltatást nyújt egy generálkivitelező ez miben más mint egy projektmenedzser? Kinek a nevében jár el a műszaki ellenőr? Miért van ennyi ember, nem elég egy? Mik azok a szakágak, akikre szükségem lesz? Mi a jobb, ha magam menedzselem, vagy ha rábízom valakire? 

Ha már megvannak a terveink és elkezdenénk az építkezést, akkor jön a projekt kommunikációs szempontból legnehezebb része, hiszen ebben a fázisban már nem csak egy emberrel (a tervezővel) kell megtalálnunk a közös hangot, hanem egy egész csomó új szereplő kerül a képbe. Ez a cikk abban próbál támpontot adni, hogy tulajdonképpen ki-kicsoda ezen a körön belül, kinek tartozik elszámolással és meddig terjed a felelősségi köre. Gyakori, hogy egy hibánál az emberek egymásra mutogatnak, és ilyenkor laikusként nehéz megítélni, hogy kin is kéne most számon kérni. Ám ha ismerjük a szereplőket és az általuk nyújtott szolgáltatásokat, akkor könnyebben elkerülhetjük vagy legalábbis nagyobb hatékonysággal kezelhetjük az ilyen helyzeteket.

 

 

GENERÁLKIVITELEZŐ

A generálkivitelező egy olyan, a kivitelezési munkákat összefogó szakember, aki a teljes munkafolyamatot átlátja, ütemezni tudja és minden munkafázishoz megvan a saját szakembere, alvállalkozói köre vagy partnere. Tehát nem egyszerű kőműves vagy burkoló, hanem olyasvalaki, aki ezeket a szakági résztvevőket összefogja, és egy személyben felelősséget is vállal értük.

Ő vállalja a kivitelezés során a kommunikáció oroszlánrészét, összehangolja és ütemezi a szakik munkáját, gondoskodik a sitt elszállításról, szükség esetén egyeztet a tervezővel, és igény szerint akár az engedélyek megszerzését is menedzseli (pl új gázóra engedélyeztetés). Egy jó generálkivitelező a belsőépítészeti tervek alapján gyakorlatilag kulcsrakészre csinálja a lakást, a megrendelőnek csak vele kell tartani a kapcsolatot a többi alvállalkozóval nem, hiszen a generálkivitelező garanciát vállal értük.

Szakágak, akiket összefog:

  • kőműves
  • gépész, fűtésszerelő
  • villanyszerelő
  • hidegburkoló (kerámia, gres burkolat)
  • melegburkoló (parkettás)
  • festő
  • ablakos, ajtós (nyílászárós)
  • asztalos
  • lakatos
  • egyéb (pl.: ács, díszbetonos, gipszstukkós, stb.)

PROJEKTMENEDZSER

A projektmenedzser sok szempontból hasonló feladatokat lát el, mint egy generálkivitelező, azzal a különbséggel, hogy neki nincs saját alvállalkozói köre. Ő a megrendelő nevében átvállalja az ütemezést és a munkaszervezést, de nem vállal egyszemélyes garanciát a munka minőségéért, hanem ebben az esetben a burkolásért a burkoló felel, az elektromos szerelésért a villanyszerelő külön-külön. A projektmenedzser segíti a megrendelőnek az egyes szakágakkal való kapcsolattartásban és ellenőrzi a munkát, de nem ő vállalja annak elvégzését és az ezzel járó felelősséget. Segít árajánlat bekérésben, azok véleményezésében, ajánlhat egyéb szakembereket, ha van jó kapcsolata, döntést készít elő, de a döntés a Te kezedben van.

Őt akkor érdemes megbízni, ha a megrendelőként nem szereted kiengedni kezedből a gyeplőt, magad akarod felkutatni az egyes szakmák embereit (vagy akár már megvannak ismerősi körből), de az ütemezéshez, kommunikációban szakmai segítségre van szükséged.

MŰSZAKI ELLENŐR

A műszaki ellenőr olyan szakember, aki a megrendelő képviseletében hetente néhányszor kimegy az építkezésre és ellenőrzi, hogy minden az előzetes megállapodásoknak, a kívánt minőségben és a terveknek megfelelően halad-e. Tulajdonképpen egy kontroll, aki folyamatosan szemmel tartja a munkát, és ha bármi probléma fölmerül, jelzi a megrendelőnek és a kivitelezőnek egyaránt. Nem hatósági személy, hanem a megrendelő érdekeit képviselő személy. Szükség esetén javaslatot tehet a felmerülő műszaki problémák megoldásaira vagy jelzi, ha valamit nem megfelelő minőségben csináltak és vissza kell bontani. Műszaki felelősség elbírálásában a szava döntő jelentőségű lehet.

( Kisebb munkák esetén lehet egy személy a projekt vezető és a műszaki ellenőr, bár némi ellentmondás van a felelősségi köreikben)

 

TERVEZŐ

Fontos megemlíteni a tervezőt is, hiszen előfordul, hogy a kivitelezés során ő is aktív szereplő. A tervező jellemzően tervezői művezetést vállal. Ez azt jelenti, hogy bizonyos időközönként kimegy a helyszínre és egyeztet a kivitelezővel a tervekről, megválaszolja a felmerülő kérdéseket és helyben reagál az esetlegesen felmerülő problémákra. Ez felújításkor különösen hasznos, mivel sokszor praktikus okokból nem lehet a tervezés ideje alatt megbontani a falat, hogy a cső vajon tényleg ott megy-e ahol gondoltuk. Így adódhat olyan helyzet, hogy a kivitelezés során, bontáskor derül ki, hogy egy-egy ponton a tervet csak nagyon körülményes vagy drága megoldással lehet megvalósítani (pl a WC-t nem lehet arra a falra tenni, mint a terven, mert az ejtőcsövet a padlóvastagság miatt nem lehet odébb húzni). A tervező ebben a helyzetben, mivel folyamatosan nyomon követi a kivitelezést, tud reagálni a felmerülő problémára, nem kell a kivitelezőre bízni, hogy tervezze át a helyiséget, hiszen neki nem feltétlen ez a szakterülete.

Azonban fontos kiemelni, hogy a tervezői művezetés nem fedi a műszaki ellenőri szerepet, a tervezőnek nem feladata megítélni, hogy a burkoló szépen, jó minőségben rakta-e le a lapokat, ő azt nézi, hogy a kiosztás a tervnek/megbeszélteknek megfelelően van e, amennyiben nem jelzi azt a megrendelőnek vagy műszaki ellenőrnek.

A fentiekből látszik, hogy alap esetben a tervezőnek nem feladata a projekt menedzselés sem, amennyiben azt nem vállalta korábban. A tervező a megrendelőt segíti a tervek kommunikálásában.

 

( Sok esetben a tervező munkáját segíti, ha már a tervezés ideje alatt a kérdéses részeket feltárják, ezzel elkerülendő a fent említett esetleges meglepetéseket. Ennek természetese költsége van (kivitelezői munkadíj, sitt elhordás stb), ami tulajdonképpen a siker érdekében előrehozott befektetés, mert később úgy is el kell bontani, így viszont tervezhető, előre átgondolható a megoldási lehetőség. Ne feledjük, bármilyen tapasztalt a tervező, röntgen szeme neki sincs.)

Összegezve tehát, egy pontosan előkészített beruházás, tehát egy generál kivitelező és egy belsőépítész összehangolt, pontos kiviteli tervekre épülő munkája optimális árumozgást, folyamatos, leállásoktól mentes munkálatokat, személyes és szakmai garanciákat jelent. Általánosan elfogadott tény, hogy pusztán a racionális munkaszervezés, tehát amikor nincs sem visszalépés, sem újrakezdés, nem megy az idő újabb és újabb kérdések és feladatkörök tisztázásával, nos mindez minimum 10%-os, de akár 30%-40-os költségcsökkenést is jelenthet.

Azaz egy beruházás során minden 10 M Ft-ból 1-4 M Ft-ot takaríthat meg az, aki jól szervez (jellemzően a generálkivitelező). A megspórolt pótmunkák, feleslegesen megvásárolt anyagok, aránytalanul drága megoldások megelőzésével közel dupla ennyit, és akkor az idegrendszered pénzben nem kifejezhető értékű megkíméléséről vagy kínzásáról még nem is beszéltünk.

A belsőépítészeti tervek elkészítésének ára (amely általában a beruházás összköltségének 5%-a) töredéke annak, mint amit a felesleges munkavégzésen, a munkások napidíján, az üres napok kiesésén és a megfelelő anyagmozgatáson megtakaríthatsz.

A kivitelezés tehát sok időt, energiát és sok szakma összehangolását igénylő feladat. Ha mégis úgy döntesz, hogy bízva magadban, saját erőből menedzseled a felújítást, akkor javasoljuk, hogy mielőtt belevágsz, vezesd be és pontosan határozd meg a “saját időegység” fogalmát. Ez azt fogja megmutatni, hogy a fent jelzett problémák megelőzéséhez és orvoslásához szükséges idő, hogy aránylik az ezt kiváltó szolgáltatás árához. Magyarán, amíg információk, termékek és szolgáltatások után szaladgálsz, nem veszítesz-e többet, mint amibe mindez kerülne?

Következő cikkünkben segítséget adunk a megfelelő kivitelező kiválasztásához, hogy lásd mik azok a fontos szempontok, amit az árajánlatában megadott kivitelezési díjon túl mérlegelni érdemes. Mi különbözteti meg az egyes kivitelezőket egymástól? Milyen a jó árajánlat? Milyen egyéb szolgáltatási részek mutatják a kivitelező képességeit?

Back to top